La nue-propriété , quels sont les avantages ?

Le terme de nue propriété est souvent utilisé dans les montages financiers ou les transmissions, successions. Faisons le point.

La nue-propriété : en quoi cela consiste-t-il ?

La nue-propriété est un terme juridique principalement utilisée dans le domaine immobilier. Il s’agit de détacher la propriété et la jouissance d’un bien, cela s’appelle « démembrer » le bien, cette division donne naissance à deux droits de propriété distincts :

• Le nu-propriétaire, dispose du bien « des murs » et peut procéder à sa vente
• L’usufruitier est celui qui occupe le bien ou qui l’utilise

Cela signifie que le nu propriétaire et l’usufruitier sont deux personnes totalement différentes.

La durée d’un usufruit peut être déterminée pour une période précise, par exemple 9 ans, 11 ans. C’est souvent le cas, lors d’un achat immobilier en démembrement où le bailleur exploite le bien pendant la durée du bail définie lors de l’achat, mais cette dernière peut être aussi viagère, et court alors jusqu’au décès de l’usufruitier.

Une fois que la période définie arrive à échéance, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien.

Dans le cadre d’un démembrement d’un appartement, le nue propriétaire est propriétaire exclusif des murs de l’appartement, et l’usufruitier habite le logement sans verser de loyer, où le met en location. Une fois, le contrat terminé, le nu propriétaire, récupère la jouissance entière du bien (des murs et l’occupation) il peut alors décider soit de l’habiter soit de le louer.

Les avantages de la nue-propriété

Les avantages, sont entre autres :

• Acquisition d’un bien immobilier à un cout inférieur à sa valeur réelle, en effet, étant donné que le propriétaire n’est pas libre d’occuper ou de louer le logement à sa guise, une décote sur le prix du bien est accordée, souvent entre 30% et 50%
• Durant la période de démembrement, les travaux d’entretien du logement sont à la charge de l’usufruitier, donc pas de taxe foncière, pas de charge de copropriété
• Seules les grosses réparations définie dans l’article article 606 du Code civil, restent à la charge du nu propriétaire (gros murs, voutes, poutres, couverture, digues, murs de soutènement, clôtures)
• Pas de gestion locative, elle est totalement gérée par l’usufruitier pendant le temps du démembrement
• Les intérêts d’emprunt sur déductibles des revenus fonciers
• Le bien acquis en nue-propriété n’entre pas dans la base imposable de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Cependant, tout mécanisme présente ses limites :

• Pas de perception de loyer durant la période de démembrement, si l’achat se fait à crédit, pas de loyers pour rembourser la banque, donc cette solution intéresse en priorité des personnes disposant de liquidités
• Le nu-propriétaire ne dispose pas de son bien durant la période de cession de l’usufruit à autrui.
• Durée du démembrement peut être longue (15 ans, 20ans ou viagère)
• Pas de garantie de plus-value au moment de la revente (prise de risque, selon évolution du marché immobilier)

En conclusion, la nue-propriété est une solution qui peut être très attractive en fonction du profil des clients et de ses objectifs. La nue-propriété est souvent choisie pour transmettre facilement un bien à un héritier, en effet, les droits de donation sont calculés sur la valeur du bien acheté en nue-propriété.

Nous avons aussi à disposition des biens disponibles à la vente en démembrement, venez les découvrir !

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