Une SCI, pour quoi faire ?
Vous voulez faciliter la gestion d’un bien immobilier détenu à plusieurs.
La SCI fournit un cadre juridique souple et adaptable si vous avez pour projet d’acheter une résidence secondaire ou de réaliser un investissement locatif avec une ou plusieurs personnes de votre famille ou des amis. Elle permet d’éviter l’indivision, une situation juridique inconfortable qui entraîne souvent des blocages.
Grâce aux statuts, élaborés de manière consensuelle, les règles de gestion de l’immeuble sont prédéfinies, ce qui limitera les conflits. Ils peuvent déterminer la durée d’occupation de chacun ou les modalités de participation de tous aux frais d’entretien ou, si le bien est destiné à être loué, les règles de répartition des loyers mais aussi la sortie ou l’entrée de l’un des membres dans la société. Ils désignent toujours un gérant – généralement le père de famille dans les SCI familiales – et fixent ses pouvoirs, qui peuvent être très étendus. Les statuts sont très libres et tout, ou presque, peut y être prévu.
Vous voulez organiser la transmission de votre patrimoine.
La SCI vous sera très utile si vous avez plusieurs enfants et un patrimoine immobilier important. Ce patrimoine peut être composé de biens de valeurs différentes. Le principe étant que vous créez une SCI à laquelle vous apportez vos actifs immobiliers en y associant vos enfants pour une part symbolique. Au fil du temps, vous réaliserez à leur profit des cessions de parts, soit en pleine propriété, soit en nue-propriété, en profitant de l’abattement de 10 0000 euros par parent et par enfant accordé tous les quinze ans.
Mais la SCI apporte un avantage de taille. En effet, elle vous permet de garder le contrôle sur le patrimoine immobilier jusqu’à votre décès grâce aux statuts qui peuvent vous nommer gérant et vous doter de pouvoirs étendus tout en vous accordant un droit d’occupation et de disposition du bien. Accessoirement, la SCI vous permet de minorer les droits de donation à payer puisqu’un usage autorise une décote habituelle de 10 % sur la valeur des parts cédées, pour compenser les difficultés liées à leur cession.
Vous achetez en couple sans être marié ou pacsé.
Les concubins qui achètent ensemble un bien immobilier ne bénéficient pas des mêmes protections juridiques que les personnes mariées. La SCI vous permet d’éviter cette insécurité juridique. Les statuts peuvent prévoir qu’en cas de séparation, celui qui le souhaite aura la possibilité de racheter les parts de son ex-partenaires. En cas de décès, la SCI subsistera avec l’associé survivant qui, s’il le désire, rachètera leurs parts aux héritiers du défunt. Ils peuvent aussi nommer gérants les deux concubins en précisant que l’associé survivant profitera d’une mise à disposition gratuite du logement jusqu’à son propre décès.
Une SCI permet d’éviter des situations juridiques inconfortables.
Autre montage possible : procéder à une acquisition croisée en démembrement de propriété des parts de la société. Chacun reçoit la moitié de celles-ci en nue-propriété et l’autre en usufruit. Au décès de l’un, l’usufruit détenu par le défunt rejoint la nue-propriété de l’autre, tandis que sa nue-propriété est transmise à ses héritiers. Le concubin survivant se retrouvant titulaire de la moitié des parts en pleine propriété et usufruitier pour l’autre moitié, le droit d’occuper les lieux lui est garanti.
Vous voulez améliorer les droits de votre conjoint.
La SCI vous rendra service si, avec votre conjoint, vous ne voulez pas que vos enfants aient un droit de regard sur la gestion de votre bien, même après le décès de l’un de vous deux. Les statuts peuvent alors vous nommer gérants en vous accordant un maximum de pouvoirs: emprunter, acheter, vendre, louer.
Le conjoint survivant continuera ainsi à gérer comme il l’entend après le décès de l’autre. S’il veut vendre l’immeuble pour vivre ailleurs, en maison de retraite, par exemple, il pourra le faire de sa propre initiative.
Chose impossible si le bien n’était pas détenu en SCI, en cas de désaccord avec les héritiers. Les enfants ne sont pas privés de leurs droits pour autant dans la succession mais seulement des pouvoirs de gestion du bien.
Vous êtes entrepreneur ou de profession libérale.
Posséder vos locaux professionnels par le biais d’une SCI est très intéressant. Celle-ci, constituée avec un membre de votre famille, pour une part symbolique, achète à crédit les locaux puis les donne à bail à votre entreprise. Le loyer payé à la SCI lui permet de rembourser le prêt. De plus cela constitue, pour votre entreprise, une charge d’exploitation déductible de son résultat. Le jour où vous céderez votre activité, l’immeuble demeurera propriété de la SCI. Le nouvel entrepreneur reprendra le bail. L’immeuble loué à la SCI devient alors source de revenus, une fois l’emprunt parvenu à échéance.
Enfin, la SCI vous permettra également de séparer patrimoine professionnel et patrimoine privé. Cela représente un avantage considérable. En effet, le créancier ne peut saisir que les parts sociales de son débiteur, ce qui est peu intéressant pour lui dans la mesure où elles ne pourront pas se revendre.
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