L’avantage fiscal accordé à l’occasion d’un investissement locatif réalisé dans le neuf a une durée limitée. Quand il arrive à son terme, vous pouvez soit conserver le bien et continuer à louer, soit le revendre.
Comment faire le bon choix ?
Vous avez acheté un logement neuf il y a une dizaine d’années en Scellier ou en Duflot ? Vous avez alors pris, à l’époque, l’engagement de louer ce bien aux conditions imposées par le dispositif, notamment en termes de loyers, et ceci pour neuf ans. En contrepartie de quoi, vous avez pu, pendant cette même durée, profiter chaque année d’une réduction d’impôt représentant un pourcentage du prix d’acquisition du bien. En 2023, vous arrivez au bout de cette période de défiscalisation et vous allez bientôt être soumis, si vous ne faites rien, à une imposition normale qui va subitement modifier l’économie de votre opération.
Première option : prolonger le dispositif.
Si vous avez acheté en optant pour le Scellier « intermédiaire », vous avez le droit de prolonger votre engagement initial, qui était fixé à neuf ans, de deux périodes triennales supplémentaires, pour atteindre quinze ans de défiscalisation au total. L’avantage fiscal est prolongé d’autant, à raison de 2 % de plus par an. C’est très intéressant. Si vous avez acheté en novembre 2010, par exemple, vous pouvez, ainsi, porter votre réduction d’impôt de 25 % sur neuf ans à 31% sur douze ans puis 37% du prix d’acquisition du bien sur quinze ans.
Selon la date exacte à laquelle vous avez signé l’acte authentique d’achat et selon les caractéristiques environnementales de votre logement, votre réduction d’impôt pourra toutefois être différente, celle-ci ayant été progressivement réduite au fil du temps et accordée en priorité aux bâtiments basse consommation (BBC). Renseignez-vous auprès du fisc. Dans tous les cas de figure, vous continuerez à bénéficier de la déduction spécifique de 30 % sur vos revenus bruts, dans le régime du réel.
Si, en revanche, vous avez opté pour le Scellier « classique », qui imposait des conditions de location moins strictes que le Scellier intermédiaire, vous ne pouvez pas jouer les prolongations. La réduction fiscale vous a été accordée sur une durée fixe de neuf ans. Il en est de même si vous avez acheté un logement entre le 18 janvier 2013 et le 31 août 2014 avec le dispositif Duflot.
Pour sa part, le Pinel, entré en vigueur au 1er septembre 2014 et dont les opérations arriveront en fin de défiscalisation à partir de 2024 environ, vous offrira plus de souplesse. L’engagement peut être pris pour six, neuf ou douze ans, pour une réduction d’impôt respectivement de 12, 18 ou 21 %.
Pour se décider à prolonger ou non le dispositif, il faut mettre en balance le montant de cet avantage fiscal avec ce que vous risquez de perdre en revenus locatifs si vous poursuivez une location à loyers plafonnés plutôt qu’à loyers libres, surtout quand votre dispositif impose des loyers particulièrement contraignants, à l’instar du Scellier intermédiaire. Ce paramètre est toutefois à relativiser. En effet, de toute manière, à la fin de la défiscalisation, vous ne serez pas libre immédiatement de pratiquer les loyers de marché puisqu’il y a des chances qu’un bail soit en cours. Vous devrez attendre le départ volontaire de votre locataire pour louer au prix que vous souhaitez.
La décision de poursuivre ou non le dispositif doit également être prise en considération du plafonnement des niches fiscales. La réduction d’impôt Scellier, Duflot ou Pinel entre, en effet, dans le calcul du plafonnement annuel des niches fiscales fixé à 10000 euros.
Enfin, pour se décider en faveur d’une prolongation, mieux vaut être à peu près sûr de ne pas revendre le logement dans les trois ans car, sinon, vous seriez obligé de rembourser les économies fiscales réalisées durant cette période.
-> Prolonger le dispositif permet de conserver son bien en allégeant la fiscalité.
Deuxième option : vendre pour dégager des liquidités.
Vendre le bien au terme de la défiscalisation semble être a priori une bonne solution. Les prix se sont revalorisés ces dernières années. Et malgré un léger recul à Paris, Lyon et Bordeaux, le marché reste dynamique et la demande supérieure à l’offre. Les conditions sont réunies pour bien vendre.
Toutefois, certains éléments risquent de ternir vos plans. D’abord, la vigueur du marché n’est pas la même partout. Si vous avez acheté dans une agglomération, vous êtes chanceux mais si, comme bon nombre d’investisseurs, en Scellier notamment, vous vous êtes laissé convaincre en faveur d’une petite ville, vos perspectives de revente ne sont pas les mêmes.
Et quel que soit la localisation du bien, il ne faut pas oublier que le logement a été acheté à un prix supérieur à l’ancien, de l’ordre de 20 à 30 %.
Une décennie plus tard, le logement neuf est devenu ancien et se cote comme tel.
A titre d’exemple, un bien neuf se vendait 3275 euros le mètre carré en moyenne dans l’agglomération de Lille en 2013. (source: Fédération des promoteurs immobiliers).
Un bien ancien est estimé à 3565 euros le mètre carré aujourd’hui (source: Meilleurs Agents). Sa valeur de revente sera décevante et encore plus si des biens similaires au vôtre abondent sur le marché. Le phénomène est probable car, forcément, vous n’êtes pas le seul à avoir investi dans votre résidence et à vouloir revendre actuellement.
Ensuite, en fin de défiscalisation, il y a des chances pour qu’un bail soit en cours. Vous devrez donc soit vendre votre bien occupé en subissant une décote (de 10 à 30%, selon les villes et l’historique de paiement de votre locataire), soit attendre l’échéance du bail pour exercer votre droit de reprise. Celui-ci ayant une durée obligatoire de trois ans, vous risquez de devoir faire preuve de patience.
Si vous choisissez la première option, votre acheteur ne manquera pas de négocier. En effet, il sera contraint de reprendre un bail à loyers plafonnés, sans avantage fiscal.
Si vous choisissez la deuxième option – revendre librement après avoir exercé votre droit de reprise – vous devrez bien anticiper votre projet le congé doit être envoyé six mois avant la fin du bail). Cela entraîne également le fait que vous devrez respecter la procédure contraignante du droit de préemption du locataire.
Enfin, en cas de plus-value à la revente, celle-ci sera imposable, au taux de 19% plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Néanmoins, la revente du bien en fin de défiscalisation peut être justifiée quand on a besoin de liquidités, pour réaliser un autre projet comme l’achat d’une résidence secondaire ou lorsqu’il y a un impératif, comme un divorce ou un décès par exemple.
-> La revente d’un logement loué doit faire l’objet de certaines précautions.
Troisième option : conserver le bien et louer librement, nu ou meublé.
Dernière option : conserver le bien et poursuivre sa location. C’est souvent le choix fait par les investisseurs en bout de défiscalisation.
Une stratégie qui est loin d’être absurde. En effet, conserver le bien est une solution souhaitable quand on a acheté sur un marché peu dynamique. La vente pourrait se réaliser à perte. Mieux vaut le garder en attendant que le marché se rattrape. Notez que le bien peut produire un rendement de l’ordre de 6 ou 7%.
A l’opposé, une plus-value importante peut se révéler « encombrante ». Celle-ci sera imposée et le capital restant devra, sauf projet personnel précis comme un achat de résidence secondaire, être réinvesti, ce qui demande temps et réflexion.
Si vous choisissez de conserver votre bien, il faut avoir conscience que vous ne serez pas libre du jour au lendemain de le louer au niveau de loyer du secteur libre.
Si un locataire est en place, vous devrez prolonger le bail aux mêmes conditions de loyer jusqu’à son départ, volontaire.
D’un point de vue fiscal, que vous poursuiviez le bail conclu en application du dispositif ou que vous en signiez un nouveau au prix du marché libre, en location nue classique, vos loyers seront imposés en tant que revenus fonciers, soumis à votre taux marginal d’imposition. Si ce dernier est élevé, l’impact de la fin de la défiscalisation se fera fortement sentir.
La location meublée est alors la seule possibilité de limiter le poids fiscal de l’investissement, grâce au mécanisme de l’amortissement. La valeur du bien qui sera retenue pour ce calcul est celle du bien lors du passage en meublé.
En effet, le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet non seulement de déduire de ses bénéfices presque toutes les charges engagées dans l’année (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, honoraires de gestion locative…) mais également un amortissement du bien immobilier, souvent calculé sur vingt-cinq ans, et du mobilier, sur cinq ans. Les déductions admises sont telles qu’en général elles permettent d’atteindre un revenu fiscal proche de zéro. Cela permet d’échapper à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux pendant de nombreuses années.
Pour passer en meublé, il faut s’interroger sur l’existence ou non d’une demande pour ce type de location.
Elle existe pour les grandes villes. Dans les petites et moyennes villes, c’est moins évident.
Selon les caractéristiques du marché, la location pourra être une location meublée classique ou une location touristique.
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