LES AVANTS CONTRATS, contrats préliminaires avant un achat immobilier
Pour bien comprendre, entourez vous d’experts!
Qu’ils soient appelés par un terme générique comme :
- Pré contrat
- Avant contrat
- Accord préliminaire
- Offre d’achat
- Offre de prix
Ou précisément dénommé comme :
- Compromis de vente
- Promesse de vente
- Contrat de réservation pour une acquisition d’un logement neuf
Il faut faire attention à celui que l’on choisit.
Ils sont tous différents, ils engendrent des obligations et des conséquences distinctes pour le vendeur et l’acquéreur.
Ces documents servent à finaliser les négociations concernant la vente d’un bien immobilier, ils sont signés avant l’acte de vente régularisé devant le Notaire. C’est une étape importante de votre investissement.
Le compromis de vente appelé également promesse synallagmatique de vente
Il engage les deux parties d’une façon symétrique. Selon l’article 1589 du code civil, cela vaut vente dès qu’il y a consentement sur la chose et le prix. C’est-à-dire que si l’une des parties se rétracte en dehors des clauses juridiques d’annulation, l’autre partie peut faire exécuter la vente par voie de Justice.
Lors de la signature de ce document, un dépôt de garantie, d’une valeur allant de 5% à 10% du prix de vente, est versé par le futur acquéreur sur le compte séquestre du Notaire. Cette somme venant en déduction du prix de vente lors de la signature définitive.
Le compromis de vente n’est pas à enregistrer auprès des services des impôts.
La promesse de vente appelé également promesse unilatérale de vente
Elle engage le vendeur à céder à l’acquéreur un bien à un certain prix. L’acquéreur profite pour un délai déterminé d’un droit privilégié, d’une option d’achat.
Pendant ce délai, le vendeur ne peut ni renoncer à vendre ni trouver un nouvel acheteur.
Le bénéficiaire lui à un avantage certain, une souplesse, car il peut renoncer à son achat. Mais cet avantage a un coût financier, il doit verser au vendeur une indemnité d’immobilisation pouvant atteindre 10% du prix de la vente, somme venant en déduction du prix d’acquisition. Mais cette somme devient un dédommagement au profit du vendeur, si le bénéficiaire renonce à acheter.
La promesse de vente doit être enregistrée auprès des impôts pour être recevable, le coût peut être estimé à une centaine d’euros.
Offre de prix ou offre d’achat, promesse unilatérale d’achat
Attention, ce document engage uniquement l’acheteur et non le vendeur et selon l’article 15-89-1 du Code civil, aucune somme ne peut être réclamé par le vendeur. Ledit vendeur doit répondre à cette offre par LRAR dans un délai imparti.
Le futur acheteur peut renoncer à cette acquisition si le vendeur répond hors délai ou s’il lui fait une contre-proposition non recevable.
Ne pas oublier de préciser dans l’offre des conditions suspensives notamment celle de l’obtention d’un prêt par exemple.
Le contrat de réservation d’un bien immobilier neuf
L’article 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation règlemente précisément la vente d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Même si la signature d’un contrat de réservation pour l’achat d’un logement neuf n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé. Mais aucun enregistrement au service des impôts n’est requis.
Par ce document, le promoteur immobilier s’engage à vous réserver le logement en construction. Le bien immobilier que l’acquéreur a choisi seulement sur plan et qui sera payé au fur à mesure de l’évolution de la construction.
En contrepartie, l’acquéreur verse au promoteur un dépôt de garantie (de 2% à 5% du prix du bien), ce montant sera remis entre les mains du Notaire.
L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours (Article 210 de la Loi Macron, anciennement 7 jours) pendant lequel il peut revenir sur ses engagements, sans pénalité.
Précontrat signé, l’acquéreur doit poursuivre activement sa recherche de financement. Ne pas oublier de faire mentionner, dans cet avant contrat, une clause suspensive d’obtention de prêt.
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